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上海百業信董事長楊百根：未來之城 當下機遇來源：聯商網2017-12-04 13:12近日，記者有幸走進上海百業信集團，與楊百根董事長暢談投資臨港的十年心路，采訪報道楊百根董事長對“未來之城 當下機遇”的獨到見解。
楊董事長首先講瞭一個賣鞋的故事，故事講的是兩位商人到非洲去推銷鞋，發現那裡的人都光著腳。其中一位商人慣性思維就認為這裡的人都不穿鞋，於是就失望地走瞭。但另一位商人卻開心地發現這裡的人都沒有鞋穿，所以留瞭下來，並獲得瞭成功。這個故事告訴我們，看問題的角度不同，得出的結果自然也就不同。凡是具有一定前瞻性的機會，是無法完全用數據來簡單判斷的，更需要的是數據邏輯串聯能力。因為臨港不是一個已經成熟的城市，按簡單的數據鏈條評估是看不出機會的。所以楊董事長用這個故事來比喻臨港目前的市場環境。
當下中國所面臨最突出的經濟矛盾就是產能過剩，就商貿零售行業而言，成熟商圈競爭更為激烈。在短缺年代，商圈成熟度很重要，因為成熟度是稀缺的。進入到過剩年代，區域市場空白相反變成稀缺瞭，而珍貴往往與稀缺有關。相比目前競爭激烈的市場環境，臨港的商業發展成長空間無疑要好很多。臨港讓人心動的不僅僅是區域市場空白商機和低成本的進入門檻，更重要的是他有三項最為奪人眼球的指標，而這三項指標基本做到瞭“人無我有，人有我優”的排他性競爭優勢。
1、全球化的航運樞紐港特征明顯，臨港新城與浦東國際機場、洋山國際深水港相鄰，目前兩大港口年貨物吞吐量分別排名全球第一和第三位。
2、中國先進智造示范區特征明顯，圍繞臨港主城區有四大產業區——裝備產業區、自貿物流區、綜合配套區和主產業園區。目前地區GDP總量排名上海衛星城首位。
3、上海生態型城市典范特征明顯，臨港定位的是打造人居環境最優的海綿城市標桿，生態環境、空氣質量堪稱上海最優。
臨港不僅是一座產城高度融合的未來之城，當下已成為上海東南部地區集航運、智造、科創、旅遊四大產業功能的戰略重鎮。尤其是他面向全球的海港和空港兩大航運樞紐，以及背靠中國經濟最發達的長三角經濟圈的戰略地位，造就瞭上海有望超越香港成為中國最具活力的商品貿易集散中心，因此臨港突顯的魅力就是上海最前沿的一個商貿平臺陣地，他無疑也會是上海投資發展潛力最好的地區。
從房地產投資的角度看臨港，他最直接的價值看點就是具有更好的補漲性。例如：按上海市地區等級分類，目前臨港大致為8類地區，隨著地區成熟度的逐步提高，臨港有望從8類地區上升到1類地區，即使按2類地區推測，臨港主城區目前地價為每平米2萬元左右，而上海2類地區的地價每平米約為6萬元以上，可預見的地價差每平米就有4萬元以上。所以房地產市場即使存在滯漲風險，臨港仍然會有很大的補漲空間。這就是他最具誘惑力的投資價值看點。
從商業地產投資的角度看臨港，上海人均商業面積占比已近3平米，尤其是中心城區商圈還面臨俗稱三高的現象，即更高的投資成本、更高的租金成本、更高的商業密度。由此可見，成熟商圈光鮮繁華的背後，其實質是發展空間嚴重受阻。換言之，用慣性思維模式選址開店，可靠性已然減弱，導致業內紛紛將投資目標轉向城市周邊區域市場或三、四線城市。
以上海為例，由於中心城區商圈密度高、總量大，輻射聚客能力雖遠勝城區周邊區域性商圈，但不利的是客流也更容易被眾多的商業項目稀釋。雖然多數優質商業項目都集中在中心城區，關鍵是競爭勝出難度很高。綜觀能夠在人均3平米的市場份額中搶食勝出的商業項目，無一例外都有兩項優勢指標，即項目具有區域性的鶴立雞群標桿聚客優勢，或差異化錯位的功能定位優勢。而更多的商業項目經營現狀並不樂觀，隻能退而求其次，扮演鄰裡中心角色，以近距離便民進行自保。因此在過剩的市場環境下，商圈成熟度已顯得不太重要，更重要的是能夠在競爭中勝出的相對優勢。
結合當下行業環境，臨港商業機會十分明顯。臨港新城距上海中心城區80公裡，周邊被近20個鎮扇形合圍。城區周邊方圓50公裡范圍，雖有數個商圈城鎮，如周浦鎮、南橋鎮、川沙新鎮，但相比臨港高大上的產城融合定位，顯然不是同一等級。尤其距臨港城區30公裡范圍，具有典型的“三差”現象——地區環境差、商業設施差、品牌檔次差。相對而言，臨港主城區無疑是上海東南部地區環境最優的一個區域性龍頭城市平臺。如距主城區15公裡，僅有泥城寶龍廣場；距主城區30公裡，原地區的經濟文化行政中心惠南鎮，看似商業總量不小，但主要以街區商業為主，城鎮環境現代化程度欠缺。相比之下，臨港主城區的環境優勢和市場空白，無疑很容易讓公司投資的兩個商業項目脫穎而出。現階段，唯一油煙分離機蒙蔽投資者雙眼的是主城區人口密度不高，商業氣氛不足。
根據人口調研數據顯示，主城區5公裡范圍有11萬人口，15公裡范圍有33萬人口，30公裡范圍有100萬人口，以及每年來臨港觀光考察的數百萬旅遊人口，再加上臨港是人口凈導入地區。所以，楊董事長認為，地區沒有商業中心匯聚散落的人口是真相，消費人口缺失是假象。結合地區居民出行方式多以自駕車為主，以車程時間推算，本地區30公裡相當於市區10公裡，地區居民到中心城區商圈所需時間會更多，路程會更遠的地理特征，加上臨港主城區環境優美、停車便利的優勢，因此從人會不會來的角度分析，由於地區居民沒有更好選項，會來的可靠性和粘性度更高。區域市場各自為陣的城鎮商業格局，也造就瞭主城區責無旁貸的區域中心地位。百潤時代項目開業，將會打破區域市場各自為陣的社區型商業現狀，形成區域中心的龍頭聚集效應。所以臨港主城區他不僅是一座充滿魅力的未來之城，當下的區域市場商業發展先機也十分明顯。
百業信目前已在臨港主城區投資瞭兩個商業項目，其中百潤時代項目建築面積6萬平米，現已建成，計劃於2018年開業，屆時將會成為主城區首個居傢消費的城市會客廳，為地區居民解決一個長期缺失的休閑消費的體面會客場所。百潤天地項目預計將會在2022年竣工開業，項目定位的核心構思是：在臨港主城區這個區域性龍頭平臺上，打造一個龍頭型商業項目，業態將會包括吃、穿、用、玩、遊一站式的服務，項目建成後將致力於成為區域市場最具影響力的公園式商業新地標。
百業信深耕臨港10年，最看重的是臨港作為一座港口城市所具有的商貿發展潛力，努力想做的就是能夠為這座未來的商貿之都開好頭，為地區發展貢獻自己的一份力量！
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